房地产依旧是市场走向的关键

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    投融资-项目融资:房地产曾经的火爆局面一度支撑着二三线城市的经济,可见房地产在中国经济中的地位是如何的重要。如今,尽管房地产市场已经告别了黄金时代,大部分投资者对于房产市场依然有高度的热爱。近日安信首席经济学家高善文对市场板块进行了分析、总结和展望,并认为对房地产市场的走向的判断将决定市场的走向。

    高善文表示,从大的形势看,海外经济的恢复将逐渐带动出口以及相关投资复苏,房地产市场去存货和去泡沫的调整过程事实上已经开始,但至少还需要 3-5年的时间来回归到相对正常可维持的水平,不排除断裂和崩塌风险,但这个可能性不大。与房地产相关的投资活动整体将处于较弱的水平。

    高善文的判断是基于2008年经济危机后中国经济形势的判断,他认为最近7年,宏观经济的表现可用三点概括:出口以及相关的产业显著塌方和崩溃;政府通过基建和房地产两种刺激手段进行来顽强抵抗,终于体力不支,且战且退;刺激手段持续时间长,形成一地鸡毛的现状,突出表现在房地产泡沫和地方政府融资平台的巨大债务。

    从房地产市场来看,2008年-2011年新开工增速高于销售增速导致存货水平迅速上升处于不合理水平。现在房价上涨幅度已经低于资金成本,因此未来3-5年房地产将去库存和去泡沫,崩盘的可能性小,降价会导致销量的回复。

    与会人士称,高善文分析指出,上市房地产企业的存货水平(存货/收入或存货/现金流)大致分为三个阶段,一是2007年之前的较低水平阶段,二是2008-2011年的快速增加阶段,三是2011年以来存货高水平和逐步去库存的阶段。2013年地产市场出现的相反情况,主要是由于2012年的货币紧缩政策缓解导致的虚假繁荣和错误判断。

    2014年房地产的销售又会均值回归从而下降,长期均衡的新开工和销售面积增速应该在个位数。

    鉴于地产行业去库存的压力,高善文认为,尽管海外经济复苏对出口恢复有所拉动,但地产行业的表现将拉低出口对经济的支撑效果,经济会呈现微弱复苏的情况。

    在这样的背景下,高善文指出,鉴于出口和房地产两条链条导致经济微弱复苏,目前投资机会主要在成长股,市场显著向下的风险不大,三季度倾向于看平市场。四季度,房地产销售面积增加,尽管新开工情况不佳,但担忧减少,加上出口复苏更明显,四季度和明年一季度看涨。

    但他强调,如果房地产看错了,出现了崩盘,整个市场的风险会很大。基于现在数据,认为地产崩盘可能性较小,均值回归的可能性更大。

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